Kortversjonen av avtalen
Formål og bakgrunn:
- Partene ønsker å samarbeide om bygging av et nytt service- og næringsbygg i to etasjer på eiendommen Graftåsvegen 5, 7, 9 og 11.
- Coop Oppdal skal være byggherre for prosjektet, og overtar eiendommen før byggearbeidet starter.
- Etter ferdigstillelse skal Coop Oppdal eie 1. etasje, mens 2. etasje (seksjon 2) overdras til kommunen.
Eiendom og overdragelse:
- Kommunen selger eiendommen til Coop Oppdal for 5 millioner kroner, men yter samtidig et rentefritt lån (selgerkreditt) tilsvarende hele kjøpesummen.
- Hjemmel overføres til Coop etter visse forutsetninger, inkludert godkjenning av reguleringsmessige forhold og kommunens samtykke.
- Selgerkreditten forfaller ved ferdigstillelse av seksjon 2, og kan motregnes mot kommunens kjøp av denne seksjonen.
Bygging og eierskap:
- Coop Oppdal river eksisterende bygg, klargjør tomta og bygger det nye næringsbygget.
- Ved ferdigstillelse overdras seksjon 2 til kommunen i såkalt «white box-standard».
- Coop skal også utvikle utendørsarealet i tråd med godkjent plan.
Betaling for seksjon 2:
- Kommunen betaler 13 millioner kroner i kjøpesum, hvorav 5 millioner betales ved motregning.
- Tilleggsvederlag: Coop Oppdals kostnader for riving, klargjøring og merverdiavgift for oppføringa av seksjon 2.
- Det føres et prosjektregnskap som grunnlag for betaling, og kommunen kan komme med innsigelser.
Tidsfrister og forpliktelser:
- Coop skal sende byggesøknad, innhente priser og sende rammesøknad innen 30. september 2025.
- Kommunen skal sørge for nødvendige eiendomstekniske grep og gi tilbakemelding på tegninger og kostnader innen 1. november 2025.
- Overtakelse av seksjon 2 skjer 14 dager etter at brukstillatelse eller ferdigattest er gitt.
Felles bestemmelser:
Ved bortfall av avtalen grunnet manglende oppfyllelse av forutsetninger, skal ingen part kunne kreve kostnadsdekning med mindre det er snakk om brudd.
Tvister skal forsøkes løst ved forhandling, eventuelt avgjøres i domstolen der eiendommen ligger.
Sammendraget av avtalen er laga ved hjelp av KI og er kvalitetssikra av redaksjonen.
Avtalen i sin helhet følger i det videre:
1. Bakgrunn – Overdragelse og bygging
Kommunen eier Graftåsvegen 5, 7, 9 og 11, 7380 i Holtålen kommune med gnr. 19 bnr. 3 og 21 og gnr. 26 bnr. 20 («Eiendommen»). Partene har i fellesskap utarbeidet en mulighetsstudie om bygging av nytt service- og næringsbygg («Bygget») i to etasjer på Eiendommen. Eiendommen er regulert til forretning/offentlig formål. Partene har signert en intensjonsavtale den 05.12.24/15.01.25, se vedlegg 1. Intensjonsavtalens formål, prinsipper og øvrige bestemmelser er førende og utfyller denne avtalen.
Kommunen skal sammenføye gnr. 19 bnr. 3 og 21 og gnr. 26 bnr. 20 til én grunneiendom. Etter, eller samtidig, med sammenføyningen, skal Kommunen måle opp og fradele grunneiendom tilsvarende størrelsen på «fotavtrykket» til Bygget. Det vil dermed være to grunneiendommer; 1) Grunneiendom tilsvarende størrelsen på «fotavtrykket til Bygget («Næringseiendommen»), og den gjenværende del av Eiendommen («Gjenværende Eiendom»).
Coop skal overta Eiendommen før noe arbeid påstartes på Eiendommen og skal være byggherre ifbm. med rivning av eksisterende bygg, samt bygging av Bygget. Coop Oppdal har således ansvar for å kontrahere med ansvarlige foretak for gjennomføring av de søknadspliktige arbeidene som skal skje på Næringseiendommen. Kommunen skal lojalt følge opp sine forpliktelser som bygningsmyndighet, slik at nødvendig offentlig behandling ikke forsinker prosessen.
Partene er enige om å ha tett samarbeid før, underveis og etter oppføring av Bygget.
Etter ferdigstillelse av Bygget skal Coop Oppdal eie 1. etasje, og overdra 2. etasje («Seksjon 2») til Kommunen på de vilkår som fremgår av Avtalen. Kommune skal gis nødvendige bruksrettigheter knyttet til utomhusarealet for å kunne ivareta de behov formålet til Seksjon 2 har ved avtalesignering. Gjeldende tegninger skal legges til grunn. Bruksrettene skal kunne tinglyses på Kommunens regning. Øvrig del av Eiendommen skal eies av Coop Oppdal, som har eksklusiv rett til å utnytte Eiendommen innenfor den til enhver tids gjeldende reguleringsplan.
Etter gjennomføring av de avtalte transaksjonene skal Partene utarbeide og signere vedtekter for eierseksjonssameie som dannes. Partene er enige om at fordeling av felleskostnader fordeles med en halvpart på hver, og hvor annet ikke er avtalt i vedtektene.
Avtalen har til formål å regulere transaksjonene Partene har avtalt, og betingelser og vilkår for gjennomføring av transaksjonene.
Del I – Overdragelse av eiendom
2. Kjøpesum og oppgjør
2.1 Kjøpesum, selgerkreditt og sikkerhet
Kjøpesummen Coop Oppdal skal betale for Eiendommen er NOK 5 000 000,- («Kjøpesummen»).
Kommunen yter en selgerkreditt («Selgerkreditt») til Coop Oppdal tilsvarende Kjøpesummen. Det skal ikke beregnes renter av Selgerkreditten. Selgerkreditten anses ytt ved Overtakelse.
Det skal ikke stilles sikkerhet for Selgerkreditten.
2.2 Oppgjør av selgerkreditten
Selgerkreditten forfaller til betaling 14 dager etter at Seksjon 2, har fått midlertidig brukstillatelse / ferdigattest. Coop Oppdal har rett til motregning av Selgerkreditten i oppgjør Kommunen skal yte for erverv av Seksjon 2, se punkt 12.2. Kommunen aksepterer slik motregning.
3. Hjemmelsoverføring
Hjemmel til Gjenværende Eiendom og Næringseiendommen, skal overføres til Coop Oppdal ved Overtakelse. Kommunen skal snarest etter at betingelsene i punkt 4 og forpliktelsene i punkt 5 er oppfylt eller frafalt, utstede skjøte til Coop Oppdal slik at hjemmel kan overdras.
Coop Oppdal skal snarest sende skjøte for tinglysning, samt betale omkostningene med tinglysning, herunder tinglysningsgebyr og dokumentavgift.
4. Betingelser for gjennomføring av overdragelsen
4.1 Coop Oppdal har følgende betingelser for gjennomføring av overdragelsen av Eiendommen:
(i) At søknad om riving av eksisterende bebyggelse og oppføring av Bygget på Næringseiendommen blir endelig vedtatt, og at det ikke er noen hindringer for å igangsette riving, og at søknad om oppføring av Bygget blir endelig vedtatt innen 31.12.2025
(ii) At Kommunen samtidig med signering av Avtalen, utsteder en fullmakt som gir Coop Oppdal rett til å igangsette søknadsprosess nevnt i punkt (i)-(ii).
(iii) At styre i Coop Oppdal godkjenner Avtalen, og godkjenner kostnadene for riving av eksisterende bygg og oppføring av Bygget.
(iv) At Kommunens forpliktelser i punkt 5 oppfylles eller skriftlig frafalles av Coop Oppdal.
4.2 Kommunen har følgende betingelser for gjennomføring av overdragelsen av Eiendommen:
(i) At Kommunen godkjenner kostnadene for riving av eksisterende bygg og oppføring av Bygget, samt godkjenner Avtalen.
(ii) At Coop Oppdal forplikter seg til å oppføre Bygget på Næringseiendommen slik skissert av Partene i Intensjonsavtalen, og i samsvar med tegninger i samsvar med rammesøknad.
(iii) At verditakst foretatt av Norconsult viser at kommunens ytelser iht. Avtalen balanserer mot de ytelser Kommunen mottar.
4.3 Betydningen av bortfall av Avtalen
Hvis Avtalen bortfaller som følge av at Kommunens eller Coop Oppdals betingelser ikke blir oppfylt eller frafalt, kan ingen av Partene rette krav om kostnadsdekning eller annet mot den annen part. Hvis Avtalen bortfaller som følge av at en part bryter sine plikter etter avtalen, kan den annen part likevel gjøre gjeldende erstatningskrav som følge av avtalebruddet.
Hvis Avtalen bortfaller skal grunnbokshjemler fra Kommunen til Coop Oppdal tilbakeføres. Dokumentavgift og tinglysningsgebyr dekkes i et slikt tilfelle av Kommunen.
5. Partenes forpliktelser før overtakelse
5.1 Coop Oppdal forplikter seg til følgende før Overtakelse:
(i) Å sende søknad om riving av eksisterende bebyggelse og oppføring av Bygget på Næringseiendommen med rimelig fremdrift etter avtalesignering.
(ii) Å innhente priser for gjennomføring av riving og klargjøring, samt oppføring av Bygget, og innstille entreprenør.
(iii) Besørge utarbeidelse av rammesøknad over Bygget og sende disse til Kommunen innen 30.09.2025.
5.2 Kommunen forplikter seg til følgende før Overtakelse:
(i) Å sammenføye gnr. 19 bnr. 3 og 21 og gnr. 26 bnr. 20 til én grunneiendom. Etter, eller samtidig, med sammenføyningen, skal Kommunen måle opp og fradele grunneiendom tilsvarende størrelsen på «fotavtrykket» til Bygget, slik at Eiendommen deles i Næringseiendommen og Gjenværende Eiendom. Som del av denne forpliktelsen skal Kommunen i samråd med fylkeskommunen foreta nødvendige grensejusteringer mot FV 30 Malmvegen og FV 6542 Graftåsvegen.
(ii) Å sletter festeforhold registrert på gnr. 26 bnr. 20, og sørge for at samtlige leiekontrakter i eksisterende bebyggelse avsluttes, slik at de ikke er til hinder for riving av bygget.
(iii) Drøfte og gi endelig tilbakemelding på pristilbudet fra innstilt entreprenør og tegninger nevnt i 5.1 ii(iii) godkjennes. Frist for endelig tilbakemelding er 01.11.2025.
6. Skadeløsholdelse
Kommunen skal holde Coop Oppdal skadesløs for ethvert krav og kostnad som springer ut av avslutning av eksisterende leiekontrakter nevnt i punkt 5.2 (ii).
7. Overtakelse
Overtakelse av Gjenværende eiendom og Næringseiendommen, skal skje senest 14 dager etter at alle betingelser i punkt 4 er oppfylt eller frafalt.
Samtidig med Overtakelse skal Kommunen utstede og sende skjøte for tinglysning slik at hjemmel til både Gjenværende Eiendom og Næringseiendommen tinglyses på Coop Oppdal.
Del II – Riving av eksisterende bygg, oppføring av Bygget og overdragelse av Seksjon 2
8. Riving av eksisterende bygg
Coop Oppdal skal søke og gjennomføre riving. Coop Oppdal skal også sørge for at tomten blir klar for bygging.
9. Oppføring av Bygget og tilstøtende Eiendom
9.1 Bygget
Coop Oppdal skal være byggherre for oppføring av Bygget. Coop Oppdal forplikter seg til å kontrahere med ansvarlige foretak for oppføring av Bygget, herunder alene stå som avtalepart mot de ansvarlige kontraherte foretak uten at Kommunen kan pålegges noe ansvar.
Ved ferdigstillelse av Bygget skal Coop Oppdal besørge at det sendes søknad om midlertidig brukstillatelse / ferdigattest.
9.1.1 Nærmere om Seksjon 2
Seksjon 2 skal utformes og overleveres til Kommunen som «White box» ihht tegninger utarbeidet av Kommunen og godkjent av Coop Oppdal, dvs.:
a. Som ferdigstilt areal med vegger, tak, grunnbelysning og grunnventilasjon.
b. Med rominndeling iht. plantegning godkjent av Holtålen kommune og Coop Oppdal.
c. Med vann- og avløpsanlegg, strømforsyning og signalkabler (herunder fiberkabel for bredbåndsnett) installert iht. tegninger godkjent av Holtålen kommune og Coop Oppdal.
Nevnte tegninger skal overleveres til Coop Oppdal snarest etter avtalesignering, og senest 15.08.2025, slik at Coop Oppdal kan legge dette i anbudsinnbydelsen. Særtilpasninger utover «White box» bekostes av Kommunen.
9.2 Utomhusareal
Coop Oppdal skal opparbeide utomhusarealet på Gjenværende Eiendom, i samsvar med utomhusplan godkjent av begge Parter. Partene skal samarbeide om utvikling og opparbeidelse av attraktive og publikumsvennlige innretninger, slik som f.eks. benker, leke- og aktivitetsapparater og lignende, og gjennomføring av aktiviteter på utearealene. Kommunen skal anstrenge seg for å innhente eksterne bidrag til å realisere slikt.
10. Fremdrift
Coop Oppdal er byggherre og er ansvarlig for fremdriften som er avtalt med entreprenør. Ved forhold som kan påføre forsinkelser, skal hver av Partene varsle den andre og gjøre tiltak for å minimere konsekvensene av forsinkelsen.
11. Prosjektregnskap
For gjennomføring av riving og klargjøring, samt oppføring av Bygget, skal Coop Oppdal føre et prosjektregnskap som viser Coop Oppdal sine kostnader med gjennomføringen. Prosjektregnskapet skal på en oversiktlig måte vise:
(i) Kostnader Coop Oppdal har for opparbeidelse av utomhusareal.
(ii) Kostnader Coop Oppdal har for rivning og klargjøring for oppføring av Bygget.
(iii) Kostnader Coop Oppdal har til merverdiavgift for riving og oppføring av Bygget. Kostnader knyttet til Seksjon 2 skal angis spesifikt.
Dersom Coop Oppdal ønsker endringer i det som er godkjent av Kommunen, skal Kommunen godkjenne endringen før Coop Oppdal aksepterer/bestiller til ansvarlig foretak. Dette gjelder ikke mindre vesentlige endringer som ikke påvirker Kommunens bruk av Seksjon 2.
12. Kjøpesum og Oppgjør
12.1 Kjøpesum og Tilleggsvederlag
Kjøpesummen Kommunen betaler for Seksjon 2 er NOK 13 000 000,- («Kjøpesummen»).
I tillegg til Kjøpesummen skal Kommunen betale til Coop Oppdal:
(i) Alle kostnader Coop Oppdal har hatt for rivning og klargjøring for oppføring av Bygget.
(ii) Hele kostnaden Coop Oppdal har hatt til merverdiavgift for oppbygging av Seksjon 2.
Punktene (i) og (ii) omtales i fellesskap som «Tilleggsvederlaget».
Senest en måned etter Overtakelse skal Coop Oppdal fremlegge en underskrevet oppstilling over justeringsrett knyttet til seksjonen, jfr mval § 9-3, jfr. mvaf § 9-3-5 flg. Utnyttelse av spesifisert justeringsrett avhenger av Kommunens bruk av seksjonen, og er Kommunens ansvar.
12.2 Oppgjør av Seksjon 2
12.2.1 Kjøpesummen
Kjøpesummen forfaller til betaling ved Overtakelse av Seksjon 2. Coop Oppdal forplikter seg til å benytte sin motregningsrett etter punkt 2.2, slik at kontantdelen av Kjøpesummen Kommunen skal betale ved Overtakelse er NOK 8 000 000,-. Beløpet skal betales inn til Coop Oppdal sin nærmere anviste konto.
12.2.2 Tilleggsvederlaget
Den del av Tilleggsvederlaget Coop Oppdal har beregnet forfaller til betaling løpende med en frist på 30 dager etter at Coop Oppdal har sendt krav om betaling. Samtidig med kravet om betaling, skal Coop Oppdal sende prosjektregnskap som viser beregningen for delen de krever betaling for.
Etter at alt arbeid på Gjenværende Eiendom og Næringseiendommen som angår denne Avtalen er ferdig, og Tilleggsvederlaget etter Coop Oppdal sine beregninger i sin helhet er betalt, skal Coop Oppdal oversende et fullstendig prosjektregnskap til Kommunen. Hensikten er at Kommunen skal kunne kontrollere og gjennomgå prosjektregnskapet opp mot delbetalingene av Tilleggsvederlaget.
Kommunen har en frist på 30 dager på å komme med innsigelser til Tilleggsvederlaget, hvoretter Partene i felleskap skal gå gjennom prosjektregnskapet, og ellers forhandle om en omforent løsning. Sender ikke Kommunen en skriftlig innsigelse innen fristen, anses beløpet som akseptert.
13. Overtakelse
Overtakelse av Seksjon 2 er 14 dager etter at Kommunen har fått melding om at Seksjon 2 har fått midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest.
Coop Oppdal skal gi beskjed til Kommunen så snart vedtak om midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest foreligger.
Samtidig med Overtakelse skal Coop Oppdal utstede skjøte til Kommunen, og sende dette for tinglysning. Kommunen betaler omkostningene med tinglysning, herunder tinglysningsgebyr og dokumentavgift.
Del III – Felles for Del I og Del II
14. Tvister og Verneting
Ved eventuell tvist mellom Partene, skal Partene lojalt forhandle om å finne en minnelig løsning. Dersom forhandlinger ikke fører frem, skal tvisten avgjøres av den ordinære domstol ved eiendommens verneting.
15. Vedlegg
1. Signert intensjonsavtale
2. Fullmakt
3. Grunnbøker
