Hyttesalg på Røros: Nye krav til tilstandsrapport

Røros er en utpreget hyttekommune. Tall fra Statistisk sentralbyrå viser 3431 fritidsbygninger mot 3208 boliger. Det er bare Orkland og Oppdal som har flere hytter i Trøndelag fylke. Røros fikk bare 10 nye fritidsboliger i fjor. Så godt som all hyttehandel i kommunen foregår derfor i bruktmarkedet, og det er nettopp for brukthandel at de nye reglene gjelder.

– Tilstandsrapporten er det viktigste dokumentet i en hyttehandel, og siden i sommer inneholder den mer enn før. Det gir kjøperen bedre informasjon, men det betyr også at du som hytteselger må være grundig, sier advokat Helene Skrede i Saga Advokatfirma.

Dette er nytt i rapporten

Den nye standarden NS 3600:2025 er den eneste som godkjennes for tilstandsrapporter fra 1. juli 2026. Den styrer hvordan en bygningssakkyndig skal vurdere og karaktersette boligen. Forskriften i avhendingsloven gjelder både helårsbolig og fritidsbolig.

Den bygningssakkyndige må nå beskrive både årsak og konsekvens for alt som får tilstandsgrad 2 eller 3, altså avvik av en viss betydning. Selve skalaen er også justert, slik at grensen mellom TG 1 og TG 2 er blitt mer nyansert enn før.

Arealet oppgis også på en ny måte. Inndelingen i P-rom og S-rom er borte, og rapporten bruker i stedet bruksareal etter den nye arealstandarden. Det betyr at boligselgere må inkludere en mer detaljert rapport i salgsdokumentene – og det er mer som de må stå inne for.

Det kjøper leser, regnes de som kjent med

Rapporten har direkte betydning for hva en kjøper kan klage på senere. Avhendingsloven § 3-10 om kjøpers undersøkelsesplikt slår fast at kjøperen ikke kan gjøre gjeldende som mangel noe som hen kjente eller burde kjenne til da avtalen ble inngått. Det som står tydelig i tilstandsrapporten regnes som kjent for kjøperen.

Det avgjørende tidspunktet er når budet aksepteres, ikke når kontrakten signeres uker senere. Opplysninger som dukker opp etter at selgeren har sagt ja til budet gjelder ikke.

– Får taket tilstandsgrad 3 i rapporten, kan du ikke klage i etterkant og si at du ikke visste. Med den nye standarden står det dessuten svart på hvitt hva som er galt og hva det betyr, sier Skrede.

Selgeren har fortsatt hovedansvaret

Undersøkelsesplikten er likevel mindre streng enn ordet antyder. Terskelen for «måtte kjenne til» er høy, og det er selgeren som må bevise at kjøperen var klar over forholdet. En kjøper har ingen plikt til å åpne vegger eller krype rundt på loftet på egen hånd.

Selgerens opplysningsplikt går foran undersøkelsesplikten. Har selgeren holdt tilbake noe han visste om eller gitt uriktige opplysninger, står kravet selv om kjøperen kanskje burde ha sett det.

– Les hver eneste TG 2 og TG 3 før du legger inn bud. Men ikke gi opp hvis selgeren avviser deg med at du burde ha sett det. Det selgeren faktisk opplyste i papirene veier som regel tyngre enn det du rakk å se på en visning, sier Skrede.

Advokat Skrede opplyser at rettshjelpsdekningen i vanlige boligforsikringer ofte dekker en del av advokatutgiftene i slike saker. Saga Advokatfirma tilbyr en uforpliktende vurdering, slik at du kan sjekke om et krav er verdt å forfølge.