– Ingen av leietakerne kan ta kostnaden i økt leie

– Bygget bærer noe preg av vedlikeholdsbehov, og det må påregnes en betydelig påkost med tanke på generelt vedlikeholdsetterslep og utfordringer med tekniske installasjoner som for eksempel varmeanlegg. Basert på en totalvurdering av bygget «as is» vurderes det til å ha kvaliteter og generell tilstand som muliggjør både videre drift «as is» og eventuell ombygging. Gjenbruk av bygningsdeler i eventuelt. nytt bygg vil også være en mulighet, da flere av komponentene har lang teoretisk restlevetid, påpeker Norconsult i tilstandsrapporten som ble lagt fram for kommunestyrepolitikerne i Holtålen.

Etter flommen i 2011 ble første etasje i kjøpesenteret totalrenovert. Arealene i andre etasje er i liten grad endret siden bygget var nytt. Det er utført noe løpende vedlikehold av bygningsmassen, men bygget bærer ifølge rapporten utvendig generelt preg av gryende vedlikeholdsbehov. Norconsult har blant annet funnet feil på bunnledninger, stedvise tegn til setningsskader, slitasje og alder på vinduer og overlys, pågående lekkasje i himlingen på biblioteket og dårlig inneklima som følge av feil ved varmeanlegget i sin befaring. 

Må vurdere

Norconsult skriver også at man må gjøre en vurdering av kost/nytte, men alternativet med å rive eksisterende bygg til fordel for nytt vil medføre en høyere prosjektkostnad, og gjenbruk vil anses som en bærekraftig del av et nytt prosjekt. 

– Det er da svært viktig å ta hensyn til at et nytt bygg må heves og påregnes omfattende dreneringstiltak, da tomten ligger i et lavpunkt med tanke på dimensjonerende 200-årsflom, skriver selskapet. 

På kort sikt er det estimert en vedlikeholdskostnad inkludert påslag på 9,2 millioner. På lang sikt, tre til ti år, er det estimert en vedlikeholdskostnad på 34,1 millioner.

Kilder Fjell-Ljom har snakket med antyder at prislappen på en ny Extra-butikk i Ålen sentrum vil ligge på omkring 60 millioner kroner. I tillegg kommer rivekostnader på dagens bygg. Forutsetningene fra Coop Oppdal var i utgangspunktet at etableringa av Extra-butikk måtte gjøres i et nytt bygg.

Gryende vedlikeholdsbehov

Til sammenlikning kostet Coop Extra Røros ifølge Byggeindustrien om lag 50 millioner kroner i 2021–2022. Prisen var inkludert kjøp av tomt, riving av det gamle bygget, ny og stor parkeringsplass, butikkinventar og ikke minst gangveg og sikring mot jernbanen. En ny butikk krever ifølge mulighetsstudien et areal på ca. 1500 m² grunnflate i tillegg til nødvendige areal for kundeparkering og varemottak. Coop Byggmix har behov for mer butikkareal enn i dag. Tanken er at de kan utvide i deler av lokalene der dagligvarebutikken er i dag. 

– Det, og andre praktiske argumenter er førende for at det eneste reelle alternativet for Coop er å etablere et nytt bygg til dagligvarebutikken. Coop Oppdal ønsker av naturlige årsaker å gjøre etableringa i sentrum, men er fra sin side åpen for løsninger på hele aksen fra CircleK til Hov skole. Holtålen kommune ønsker at dagligvarebutikken skal ligge som en del av den naturlige sentrumskjernen der Coop og ÅlenTorget ligger i dag, skriver kommunen i mulighetsstudien. 

Totalt vedlikeholdsbehov på ÅlenTorget i dag, er estimert til 43,3 millioner. 

– Bygningsmassen i Graftåsvegen 5–11 bærer generelt noe preg av gryende vedlikeholdsbehov. Til tross for dette anses deler av bærende konstruksjoner å være egnet til videre drift «as is» eller for eventuell ombruk til nye funksjoner, oppsummerer Norconsult.

Kan gjennomføres trinnvis

Gjennom 2024 har mulighetsstudien for Ålentorget blitt utarbeidet for å vurdere hvordan man best kan tilpasse et nytt bygg til eksisterende sentrumsstruktur. Etter flere alternativer ble vurdert, er fokus nå rettet mot å bygge et nytt, toetasjes bygg på tomta der Ålentorget står i dag. Ålentorget huser i dag blant annet bibliotek, butikk- og kontorlokaler. Hvis planene gjennomføres, vil bygget bli revet, men oppføres i etapper for å sikre minimal forstyrrelse for de lokale aktørene. Biblioteket og kafedriften er prioritert for de nye lokalene, sammen med mindre arealer for butikker og tjenester som allerede har en tilstedeværelse på torget. Totalt vil 1500 kvadratmeter fordeles på to etasjer, hvor Coop tar første etasje og kommunen andre. 

– De eksisterende næringslivsaktørene har i stor grad vært positivt framoverlent i arbeidet med mulighetsstudien. To av aktørene har av ulike grunner signalisert at de ikke ønsker å være med videre, påpeker kommunen i mulighetsstudien. 

– Et av prosjektets største fortrinn er at rivninga og oppføringa kan gjennomføres trinnvis, noe som reduserer behovet for midlertidige lokaler og opprettholder dagens handelsaktivitet. Samtidig har prosjektet også økonomiske aspekter som fortsatt avventer avklaring, skriver kommunen på nettsidene. 

Økonomien avgjør

– Skal bygget kunne realiseres må bygningseier gi avkall på eksisterende bygg, til fordel for et nytt bygg med nye arealer som erstatning for de gamle. Dette gjør at Holtålen kommune som bygningseier også er i en forhandlingsposisjon, i tillegg til å være forvalter av de lokale interessene på vegne av berørte parter og lokalsamfunnet, påpeker kommunen. 

Siste utredning blir derfor å avklare de økonomiske forutsetningene som vil ligge som en premiss for gjennomføring av alternativet i mulighetsstudien. Kommunen jobber nå med å fullføre de økonomiske utredningene, som forventes å være klare før desember når saken skal behandles i kommunestyret.

– I selve mulighetsstudien er det naturlig at kostnadene med å overta en ny andreetasje i ett nytt bygg vektes opp imot kostnadene med nødvendig oppgradering og vedlikehold av eksisterende bygg. Hvordan de ulike partene vil komme ut økonomisk og praktisk i ett nytt bygg avhenger av utfallet i forhandlingene, skriver kommunen. 

Utfordrende

Ordfører Jan Arild Sivertsgård legger ikke skjul på at kommunen med sin økonomiske situasjon vil ha problemer med å finne de om lag 40 millionene til renovering på lang sikt. Det handler også om hva kommunen plikter å drive med overfor sine innbyggere, påpeker han i en kommentar til Fjell-Ljom. 

– De 40 millionene som tilstandsanalysen viser i vedlikehold vil tilfalle i sin helhet byggets eier, som i dag er Holtålen kommune. Denne høye kostnaden vil også måtte fordeles noe på byggets leietakere, i tillegg til byggets eier, sier Sivertsgård, og legger til at i ngen leietaker i Ålentorget kan ta hele denne summen over økt leie, dersom resultatet blir at bygget består som i dag.

– Dette betyr da at dette vedlikeholdet vil påvirke den kommunale økonomien relativt hardt i framtida, sier ordføreren, og legger til at de ferdige forhandlingene med Coop Oppdal vil vise hva som er best bruk av innbyggernes penger av et eventuelt eierskap i nytt bygg mot det å beholde dagens Ålentorg.

– Vi må også ta med oss i samme betraktning de årlige driftskostnadene på for eksempel varme i et gammelt bygg på 2300 kvadratmeter, imot et nytt bygg på 1600 kvadratmeter. Dette vil påvirke de leiesummene vi vil måtte ta framover i forhold til eventuelt nytt bygg imot å beholde dagens bygg, påpeker han. 

Allerede i dag uten eventuell økt leie for noe påkost vedlikehold, drives Ålentorget med bidrag av innbyggerens midler, i tillegg til dagens leieinntekter.

– Alt dette jobbes det med nå framover slik at vi nå får oversikt over de riktige tallene for hva vi som eier velger å gjøre med Ålentorget framover, understreker Sivertsgård.