Tirsdag kommer kommunestyret i Holtålen etter all sannsynlighet til å fatte et forpliktende vedtak om å gå for det ene alternativet som ligger på bordet i forbindelse med mulig etablering av Coop Extra-butikk i Ålen.
Prosjektet oppsummert
Som viden kjent innebærer prosjektet at dagens Ålentorg rives og erstattes av et flunkende nytt bygg i to etasjer, der Coop Extra vil etableres i første etasje, og øvrige aktører får plass i andre etasje. Ifølge forslaget som ligger på bordet, vil Coop Oppdal eie førsteetasjen, mens Holtålen kommune vil eie andreetasjen. Her skal en betydelig del av arealet (448,6 kvadratmeter) brukes til å huse biblioteket, mens resten (643,9 kvadratmeter) avsettes til utleie – i alle fall slik inndelinga er lagt opp i skrivende stund.
Det omkringliggende sentrumsarealet blir overført fra Holtålen kommune til Coop Oppdal. Butikklokalene til dagens Coop Marked blir overtatt av Coop Byggmix, som da får et mye større butikkareal.
Kommunen og Coop vil dele felleskostnadene for bygningsdrifta 50-50, med unntak av ventilasjon, som skal dekkes 90 prosent av kommunen. Begrunnelsen for sistnevnte er at den planlagte kafédrifta i andre etasje vil medføre betydelig større driftskostnader enn ventilasjonsanlegget i bygget for øvrig.
Kan miste småbedriftene
Per 6. desember har kun to av dagens leietakere underskrevet intensjonsavtaler om leie av lokaler i det nye Ålentorget. Disse er Kaffekråa og Sparebank 1 SMN. Av de øvrige leietakerne har, som allerede kjent, Lauras negledesign flytta ut tidligere i år, mens Atelier Fjellpryd avvikler fra nyttår.
Kiropraktor-Anna, fotterapaut Lillian Sagen, Anettes frisør og Nea Radio har foreløpig ikke skrevet under intensjonsavtaler. Fjell-Ljom erfarer at dette er på grunn av den forespeila kraftige økninga i husleia og at disse leietakerne derfor vurderer alternativene sine fordi de er usikre på om det er økonomisk bærekraftig for dem å inngå de forespeilede leieavtalene.
Mulige inntekter
Ifølge tidligere nevnte dokument, legger de to leietakerne kommunen har sikra seg beslag på 402,3 kvadratmeter av det totale arealet som er tiltenkt utleie til eksterne aktører. Med et totalt utleieareal på 643,9 kvadratmeter betyr det at kommunen per nå mangler leietakere for 241,6 kvadratmeter.
Ifølge kommunens dokument, settes utleiesatsene til en grunnpris på 42.000 kroner per leietaker, pluss en kvadratmeterpris på 750 kroner. Det vil altså si at kommunen maksimalt kan få inn 482.925 kroner i året i leieinntekter fra kvadratmeterprisen.
Hvor mye kommunen maksimalt kan få inn fra grunnpris-inntekter er uvisst, ettersom det avhenger av hvor mange leietakere det er praktisk mulig å få plass til. Kommunen tar utgangspunkt i det samme antall leietakere som det var i Ålentorget før neglesalongen og Atelier Fjellpryd varsla oppsigelse, altså sju. Det utgjør i så fall en maksimal grunnpris-inntekt på 294.000 kroner.
Til sammen betyr det at den maksimale årlige leieinntekta fra det nye Ålentorget, ifølge kommunen selv, blir 776.925 kroner. Dersom man trekker fra de estimerte driftskostnadene for bygningsmassen på 433.500 kroner, står man igjen med et overskudd på 343.425 kroner. Det er bare dersom alle de prioriterte leietakerne blir med over i nytt bygg.
Pådrar seg mer gjeld
Men regnestykket er ikke komplett med det.
For det koster penger å låne penger. Kommunen regner med å måtte ta en investeringskostnad i forbindelse med byggeprosjektet på 13,5 millioner kroner. Forutsatt at formannskapets innstilling også blir kommunestyrets vedtak, vil kommunen ta opp 10 millioner kroner i lån. De resterende 3,5 millionene hentes fra det egentlig avvikla risikokapitalfondet, hvor det fortsatt står igjen penger.
Kommunen legger i sine egne regnestykker til grunn en rentesats på 4,5 prosent og ei nedbetalingstid på 25 år for det nevnte lånet på 10 millioner. Den årlige finanskostnaden beregnes til 674.541 kroner. Når denne kostnaden da trekkes fra det resterende overskuddet fra leieinntektene, ender vi opp med et årlig underskudd på 331.116 kroner.
Pengene som mangler
Men vi er ikke ferdige ennå heller.
For, som nevnt tidligere i artikkelen, er det kun to av sju leietakere og 402,3 av 643,9 kvadratmeter som per nå er sikre inntekter for kommunen. Det betyr at kommunen på inntektssida mangler 210.000 i grunnpris-inntekter og 181.200 kroner i kvadratmeter-inntekter. Dette må følgelig også medregnes. Da blir underskuddet, slik regnestykket står i skrivende stund, på 722.316 kroner i året.
I skrivende stund er dette dermed det mest reelle reknestykket å basere seg på.
Det man på engelsk kan kalle «worst case scenario», altså det som i denne sammenhengen er den økonomisk dyreste situasjonen kommunen teoretisk kan befinne seg i med nye Ålentorget, er naturlig nok ingen leieinntekter. I så fall står man kun med utgifter på til sammen 1.108.041 kroner.
Til sammenligning skriver kommunedirektøren i saksframlegget til kommunestyret at «kommunens direkte driftskostnader» til Ålentorget de to siste åra har vært 785.781 kroner i 2022 og 858.383 kroner i 2023.
Imidlertid opplyses det ikke hvorvidt dette er bruttoutgifter eller om det er nettoutgifter etter at leieinntekter er medregna.
X-faktorer
Avslutningsvis er det også verdt å nevne et par øvrige usikkerhetsmomenter:
Rentekostnader: Kommunen legger til grunn en rentesats på 4,5 prosent. Hva de faktiske rentekostnadene blir, vil delvis kunne avhenge av samfunnsøkonomiske faktorer utafor kommunens kontroll, som eksempelvis utviklinga av styringsrenta til Norges bank.
Momsrefusjon: Hvorvidt det finnes muligheter for Holtålen kommune til å få momsrefusjon på deler av investeringskostnaden, da spesifikt i forbindelse med den delen av prosjektet som omhandler biblioteket, er i skrivende stund ikke redegjort for av kommunedirektøren.
Extra vs. Marked: Extra er lavpris-konseptet til Coop, mens Marked er kjent som «bygdebutikkene». Førstnevnte er dermed i snitt en klart billigere butikkjede. Men eksakt hvor mange prosent billigere en Extra-butikk i Ålen vil være kontra dagens Marked-butikk er ikke blitt opplyst fra Coop Oppdal. Dermed er det i realiteten uvisst eksakt hvor mye billigere dagligvarer som lokalbefolkninga får for det Extra-etableringa ender opp med å koste. Følgelig har det ikke vært mulig for noen, verken folkevalgte eller innbyggerne for øvrig å gjøre seg opp en kost-nytte-vurdering i løpet av den lukkede utredningsprosessen.
Tilstandsrapporten for dagens Ålentorg: Rapporten «Vedlikeholdsbehov og egnethetsvurdering av Ålentorget», som tar for seg dagens bygningsmasse, estimerer et vedlikeholdsbehov på 9,2 millioner i løpet av de kommende 1-3 åra og 34,1 millioner de neste 3-30 åra. Dette er imidlertid tall som er behefta med enorm usikkerhet, all den tid rapporten kun baserer seg på ei svært overordna og begrensa visuell kartlegging av byggets tilstand.
